NUEVA NORMATIVA SOBRE ALQUILERES: CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL

Como resumen de la nueva normativa que entró en vigencia a partir del 1ero de agosto de 2015 (se hizo una reforma del Código Civil y Comercial), y en lo que respecta a los alquileres, la agencia de bienes raíces o inmobiliaria ya no podrá cobrar gastos administrativos al inquilino (por ej, el impuesto a los sellos, averiguación de titularidad, gastos de certificación de firmas por parte del escribano, etc. Todos esos gastos deberá pagarlos el propietario del inmueble de ahora en más) ni tampoco cobrarle comisiones (la comisión inmobiliaria deberá abonarla el propietario del inmueble, tanto al comienzo del contrato como cuando se renueve el mismo 2 años después).

Tampoco se podrá requerir el pago de varios meses de alquiler por adelantado (solo se puede pagar un mes por adelantado, y dos meses de depósito en garantía que deben ser reintegrados al finalizar el contrato y al valor de la última cuota pagada. Antes cuando uno pagaba la garantía propietaria se le exigía además el pago de un sellado, ahora ese pago extra por el sellado no puede serle exigido al inquilino).

Tampoco se podrá aumentar el alquiler cada 8 meses arbitrariamente como se venía haciendo en la práctica (se aumentaba cada 8 meses, o sea 3 veces a lo largo del contrato que es de 24 meses de duración en total, un % abusivo fijado por el propietario, a veces sin que figure expresamente en una cláusula del contrato de alquiler). De ahora en más, las actualizaciones serán de común acuerdo y tomando como referencia alguna de las siguientes variables para poder actualizar la cuota del alquiler: a) en base al índice de precios publicado por el INDEC (jaja, yo elegiría este sin dudarlo, aunque no creo que los propietarios lo acepten. Quizás acepten un intermedio entre el índice anual del INDEC y el de las consultoras privadas, una especie de índice “gris” de inflación anual), b) en el valor de determinada mercadería (por ej, el valor de la leche), c) en base al tipo de cambio oficial (este también estaría bueno, muy conveniente, jaja), d) un precio escalonado como se venía haciendo hasta el momento pero de común acuerdo por las partes teniendo en cuenta un mix de los tres ítems anteriores para su fijación.

El otro cambio importante tiene que ver con los alquileres de locales o tiendas comerciales, que antes se hacían por 3 años y ahora se deben hacer tan sólo por 2 años, al igual que el de las viviendas.

Con respecto a rescindir el contrato anticipadamente, no hubo cambios con respecto al sistema anterior (se puede rescindir el contrato unilateralmente una vez que transcurran los primeros 6 meses, y si el inquilino lo hace antes de que finalice el primer año de contrato debe abonar como indemnización al propietario el equivalente a un mes y medio de alquiler. Si fuera después de que hubiera transcurrido el primer año, deberá abonar tan solo un mes de alquiler en concepto de indemnización por la rescisión anticipada del contrato de locación). Lo que sí se modificó con respecto a la normativa anterior es el hecho de que el inquilino ya no debe preavisarle al propietario con 60 días de anticipación el hecho de la rescisión anticipada. Ahora puede hacerlo cuando quiera, sin obligación de preavisar.

Las expensas siempre deben ser las mismas mes a mes, si aumentan de un mes a otro se debe pedir a la Administración del Consorcio que discrimine las mismas en las facturas como “expensas extraordinarias”, ya que éstas últimas deben ser abonadas exclusivamente por el propietario y no por el inquilino.

Por último, recuerden que los que no tienen empleo pueden o bien alquilar en residencias universitarias o residencias familiares, y también ingresar sus datos en el programa “Alquilar se puede”, del gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (el cual recibe solicitudes por parte de estudiantes, empleados en negro, y también empleados en blanco que no cuentan con garantía propietaria para poder alquilar a los precios normales del mercado y de esa manera evitar los precios abusivos de los alquileres temporarios)

https://alquilarsepuede.buenosaires.gob.ar/

Si tienen empleo en blanco, y una vez que pasen el período de prueba de los primeros 90 días de trabajo, pueden buscar alquilar a los precios normales del mercado ($3000 pesos mensuales un monoambiente, $3500 uno de 2 ambientes, $4000 uno de 3 ambientes, etc), presentando como garantía el recibo o comprobante del salario. En general les piden 2 recibos de sueldo para poder otorgarles la posibilidad de alquilar (el suyo y el de alguien más que vaya a alquilar con ustedes o simplemente que sea “garante” de ese contrato). Luego de transcurridos los primeros 6 meses de trabajo en blanco, pueden obtener el “seguro de caución” del cual les hablé en posteos anteriores (sirve como garantía propietaria y es aceptado por la gran mayoría de los propietarios).

Si trabajan en negro, pueden inscribirse en la AFIP como monotributistas, y en la DGR como "Régimen General" (el "Simplificado" no sirve) en el impuesto a los Ingresos Brutos (debiendo declarar como mínimo $8000 pesos por mes de “facturación” como para que a los 12 meses de antigüedad en el monotributo y en el impuesto a los Ingresos Brutos les otorguen el “seguro de caución” y puedan alquilar barato, o en un período anterior algún propietario acepte alquilarles tomando como referencia lo declarado en el impuesto a los Ingresos Brutos y la categoría del monotributo a la que pertenezcan).

Saludos y espero que les sea de utilidad esta información.